土地估價報告規(guī)范格式
附錄D
(標準的附錄)
名詞解釋
1、土地價格：是指土地的購買價格則土地未來年期純收益（地租）的資本化。土地使用權價格是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的現(xiàn)值總和。其權利特征是出讓土地使用權。
2、熟地價格：是指完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
3、生地價格：是指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
4、毛地價格：是指已完成基礎設施配套開發(fā)而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。
5、估價期日：指估價結果對應的日期。
6、基準地價：是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內,對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區(qū)域平均價格。
7、標定地價：標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。
8、基準地價更新：基準地價的更新是在土地定級或劃分均質區(qū)域的基礎上，用土地收益、市場交易的樣本地價及地價指數(shù)等來重新確定某類用途土地在現(xiàn)狀利用條件下于某一估價期日的土地使用權平均價格。
9、收益還原法：是將待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估土地價格的方法。
10、市場比較法：是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。
11、成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)再加上一定的利潤、利息、就繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。
12、剩余法：又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。
13、基準地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正,進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
14、均質地域：指土地利用條件及土地用途基本一致的土地區(qū)域。
15、同一供需圈：指能與待估宗地能形成替代關系，市場的供給與需求狀況本基本相同，并對待估宗地價格產(chǎn)生顯著影響的區(qū)域。
16、相鄰地區(qū)：指待估宗地所處的同類用途的均質地域或緊鄰所在地域的其他均質地域。
17、類似地區(qū)：指與待估宗地所處地域相類似的、屬同一供需圈的其他均質地域。
18、地價指數(shù)：指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域內某一用途于某一時期的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平的百分比指數(shù)。
19、綜合還原利率：是將土地及其地上建筑物共同產(chǎn)生的未來純收益轉化為價格的比率。
20、土地還原利率：是將土地產(chǎn)生的未來純收益轉化為價格的比率。
21、建筑物還原利率；是將建筑物產(chǎn)生的未來純收益價格的比率。
22、征地費用：指國家征用集體土地而支付給農村集體經(jīng)濟組織的費用，包括土地補償費、地上附著物和青苗補償費，以及安置補助費等。
23、城鎮(zhèn)拆遷安置費用：指用地單位為到得城鎮(zhèn)國有土地使用權而與原土地使用權人發(fā)生的拆遷補償?shù)母黜椏陀^費用。主要包括拆除房屋及構筑物的補償費及拆遷安置補助費。
24、土地取得費：指用單位為取得土地使用權而支付的各項客觀費用。
25、土地開發(fā)費：是為使用土地達到一定的開始建設條件而投入的各項客觀費用。主要包括宗地區(qū)一體化內外的土地開發(fā)費用。
26、土地增值是待估土地因改變用途或進行土地開發(fā)，達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加，是土地開發(fā)后市場價格與成本價格之間的差額。
27、標準宗地：是在城鎮(zhèn)的一定區(qū)域內設定的，其深度、寬度、形狀、用途等特征在該區(qū)域內具有代表性，使用狀況相對穩(wěn)定又起示范及比較標準作用的宗地。
28、標準深度：標準深度的連線為里地線。里地線與道路之間的區(qū)域稱為臨街地或表地，里地線以外的區(qū)域稱為里地。
附錄E
（標準的附錄）
估價報告規(guī)范格式
《土地估價報告規(guī)范格式（一般格式）》的基本內容
目 錄
“土地估價報告（文字式）”的基本內容
[一]封面
[二]正文
“土地估價技術報告（文字式）”的基本內容
[一]封面
[二]正文
“土地估價報告（表格式）”基本內容
[一]封面
[二]正文
“土地估價報告”與“土地估價技術報告”的制作與文字要求
“土地估價報告（文字式）”基本內容
[一]封面
封面內容和格式如下：
土地估價報告
[封面標題]
項目名稱：[說明估價項目的全稱，內容可包括評估目的及估價對象類型（土地使用權或其他）等字樣]
受托估價單位：[說明進行該項估價并符合估價資質的機構名稱，可同時列出使用估價機構]
土地估價報告編號：[說明估價機構對該項目的編號，含有“（地名）估價機構簡稱（年度）（估）字第××號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度]
提交估價報告日期：[說明土地估價報告提交的具體日期]
[二]正文
正文內容和格式如下：
土地估價報告
[正文標題]
第一部分 摘要
[分標題]
一、項目名稱[同“土地估價報告”文字式封面]
二、委托估價方[說明該項估價的委托單位或個人]
三、估價目的[說明該項估價是為了滿足委托方的何種需要及基估價依據(jù)、估價結果的應用方向等，對估價依據(jù)則應注明文號、批準單位及批準日期等]
四、估價基準日[說明估價結果對應的具體日期，樣式為×××年××月××日]
五、估價日期[說明該項估價工作的起止日期]
六、地價定義[說明估價對象實際用途和宗地內外實際開發(fā)程度、本次估價所設定的開發(fā)程度和用途及其理由，現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件，實際用途需以國有土地使用證五保戶用途為依據(jù)土地開發(fā)程度的設定應與估價對象土地利用特點和估價目的相一致，分別界定為宗地外轉或宗地內外“幾通”（指通路、通電、通水、排水、通氣、通暖、通訊等腰三角形）和宗地內平整；地價定義應注明所估地價的內涵是指在估價基準日、現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用條件下、設定的開發(fā)程度與用途、法定最高年限內一定年期的土地使用權（或包括其他內容）價格]
七、估價結果[說明最終確定的總地價、單位面積地價，必要時注明樓面地價，須以人民幣表示，決地價附大寫金額，并附土地估價結果一覽表。如需用外幣表示的，應標明估價基準日外幣與人民幣的比價。
八、土地估價師簽字[由參加評估及符合估價資質的估價機構中的至少兩名土地估價師簽字，并注明土地估價師資格證書號]
九、土地估價機構[由簽字土地估價師所在的估價機構法人代表簽字，并加蓋公章，其中至少一個為符合土地估價資質的估價機構]
（機構公章）
估價機構負責人簽字：
××××年××日××
土地估價結果一覽表
估價機構： 估價報告編號： 估價期日： 估價期日的土地使用權性質：
估價期日的 土地使用者 | 宗地 編號 | 土地使用 證編號 | 宗地 位置 | 估價期日 的實際用 途 | 估價設 定的用 途 | 容 積 率 | 估價期日的 實際土地開 發(fā)程度 | 估價設定 的土地開 發(fā)程度 | 土地使 用以年 限\年 | 面積 平方米 | 單位面積 地價 元\平方米 | 總地價 萬元 | 備 注 |
合計 |
一、上述土地估價結果的限定條件
1、土地權利限制：[說明有否影響地價的土地權利限制及具體內容]
2、基礎設施條件：[主要描述估價對象實際土地開發(fā)程度，即通路、通電、供水、排水、供氣、通訊等及宗地內平整狀況]
3、規(guī)劃限制條件：[說明有否影響地價的其他限定條件及具體內容]
二、其他需要說明的事項[參照估價報告中“其他需要特殊說明的事項”]
估價機構：（加蓋公章）
年 月 日
第二部分 估價對象界定
[分標題]
一、委托估價方[說明該項估價的委托單位及基隸屬關系、委托單位與估價對象土地使用者之間的關系、主營業(yè)務范圍等以及單位地地址、法人代表、聯(lián)系人等，或委托的個人、聯(lián)系地址、聯(lián)系人等]
二、估價對象[說明估價對象的具體范圍，指出估價的日土地還是包括其他內容，并具體說明估價對象的面積、土地使用者、用途等]
三、估價對象概況
1、土地登記狀況[說明估價對象的來源及歷史沿革，估價地理位置、土地用途四至、面積、土地級別、土地權屬性質及權屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等]
2、土地權利狀況[說明估價對象的土地所有權、使用權、他項權利狀況，以出讓方式取得的土地使用權要說明取得時間、出讓金數(shù)額批準使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價對象存在的抵押權、擔保權、地役權、租賃權、地上地下權等他項權利、相信關系權利等要詳加說明]
3、土地利用狀況[說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建、構物及其用途、建筑、容積率、綠化率等，重要建構筑物應說明建構筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結構、建筑細部說明、設備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其他地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進行評估的，應說明規(guī)劃條件的批準機關及批準日期、具體規(guī)劃條件等]
四、影響地價的因素說明
1、一般因素[應說明影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下內容：
（1）城市資源狀況（包括地理位置、土地、城市人口等）；（2）房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況（含土地制度、住房制度、地價政策等）；（3）產(chǎn)業(yè)政策（含稅收政策等）；（4）城市規(guī)劃與發(fā)展目標；（5）城市社會經(jīng)濟發(fā)展狀況（包括城市經(jīng)濟布局、發(fā)展水平、綜合實力、社會儲蓄與投資、物價變動等內容）]
2、區(qū)域因素[說明待估宗地所在城鎮(zhèn)內部區(qū)域條件對地價的影響，可包括（1）區(qū)域概況（含區(qū)域位置、人口、級別、狀況、對外交通條件等）；（2）交通條件（含區(qū)域內公共交通狀況、對外交通條件等）；（3）基礎設施條件指區(qū)域內供水排水供電、通訊、通暖、煤氣及學校、醫(yī)院等配套設施的完善程度]；（4）環(huán)境條件（含區(qū)域人文環(huán)境和自然環(huán)境）；（5）產(chǎn)業(yè)集聚狀況；（6）規(guī)劃限制等]
[這里區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內基準地價級別]行政分區(qū)]功能分區(qū)等確定]
[以上一般因素和區(qū)域因素可根據(jù)估價對象特點和做人目的有所選擇和側重，著重進行影響因素的描述]
3、個別因素[說明估價對象集團面積、用途、寬度、臨街狀況、形狀、地質、地形、地勢、容積率、宗地基礎設施條件以及估價對象現(xiàn)狀利用或規(guī)劃利用等影響地價水平的因素說明]
第三部分 土地估價結果及其使用
[分標題]
一、估價依據(jù)[說明該項估價所依據(jù)的國家有關法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關法律規(guī)定，采用的技術規(guī)程，委托方提供的有關資料，受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘察、調查所獲取的資料等]
[上述估價依據(jù)應與估價過程相一致，對估價過程中選擇、有關參數(shù)確定（如選用基準地價、征地費用、有關稅費等）所依據(jù)的主要文件應列出]
二、土地估價
1、估價原則[簡要說明該項估價所遵循的主要原則。各項原則的具體內容參見《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）
[上述估價原則可根據(jù)估價對象特點與估價目的有所選擇]
2、估價方法[簡要說明估價中采用的主要方法（成本逼近法、收益還原法、市場比較法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等）、方法選擇的依據(jù)。這里估價方法應根據(jù)估價目的和估價對象特點等選定，并與估價原則和估價依據(jù)銜接一致][要求所選估價方法不少于兩種]
3、估價結果[說明每種估價方法的估價結果、最終估價結果的確定方法及依據(jù)以人民幣表示的單位地價及總地價]
三、估價結果和估價報告的使用
1、估價的前提條件和假設條件[說明進行本次估價及估價報告與估價結果成立的前提條件（如估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內涵、土地的持續(xù)利用等）、假設條件（如估價對象的用途設定、年期設定、估價基準日設定等）]
2、估價結果和估價報告的使用[包括以下內容：
（1）估價報告和估價結果發(fā)生效力的法律依據(jù)。說明進行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結果的作用依照法律、法規(guī)的有關規(guī)定發(fā)生法律效力；
（2）本報告和估價結果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術報告不提供給委托方；
（3）土地估價結果的有效期。說明估價報告與估價結果的有效期限；
（4）申明估價報告和估價結果的使用權歸委托方所有，估價機構對估價結果有解釋權；
（5）違規(guī)使用土地估價報告和估價結果的法律責任。]
3、需要特殊說明的事項[說明：
（1）有關資料來源及未經(jīng)實地確認或無法實地確認的資料和估價事項；
（2）對估價結果和估價工作可能產(chǎn)生影響的變化事項（如地價指數(shù)、開發(fā)程度、設定用途等）以及采取的相應措施；
（3）估價對象的特殊性、估價中未考慮的因素及采取的特殊處理必要及時說明原因或依據(jù)；
（4）其他需要特殊說明的問題。]
第四部分 附件
[分標題]
[應包括委托估價函、估價對象土地使用證復印件或土地產(chǎn)權證明材料（附宗地圖）（出讓土地需附出讓合同或協(xié)議）、房屋產(chǎn)權證復印件或證明材料、地籍圖或宗地區(qū)域位置圖、建筑圖等、估價對象照片（從不同角度體現(xiàn)宗地的主要建構筑物、用途及利用特點、有關背景材料（如估價項目的有關批準文件等，如為規(guī)劃利用應提交規(guī)劃利用的項目建議書、可行性研究報告、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或審定設計方案通知書等規(guī)劃文件）、估價對象如設定他項權利進的有關權利人證明材料、估價機構資質及簽字土地估價師證書復印件、委托方營業(yè)執(zhí)照等）
[在提交有關估價對象土地產(chǎn)權證明材料時，估價人員必須對土地產(chǎn)權證明原件（如國有土地使用證、土地產(chǎn)權證明、房產(chǎn)證）等進行驗對核實后，在復印上加蓋估價機構公章]
“土地估價技術報告（文字式）“的基本內容及期說明
[一]封面
封面內容和格式如下：
土地估價技術報告
[封面標題]
項目名稱；[說明估價項目的全稱，內容包括評估目的及估價對象價格類型（土地使用權或其他）等字樣。估價項目他稱后加括號注明估價對象所在市、縣全名，如“××縣（市）”字樣]
受托估價單位：[同“土地估價報告”文字式]
土地估價報告編號：[同“土地估價報告”文字式]
土地估價技術報告編號：[說明估價機構對該項目的技術編號，含有“（地名）估價機構簡稱（年度）（技）字第××號”等字樣，其中年度為提交土地估價報告日期所在年度]
提交估價報告日期：[同“土地估價報告”文字式]
關鍵詞：估價對象所在市、縣全名，與項目名稱中市、縣全名一致；
估價目的，應簡要說明“企業(yè)收購、轉讓、破產(chǎn)、清產(chǎn)核資、合資、其他”等目的；
估價機構，說明估價機構全稱；
年度，說明提交土地估價報告日期所在年度
[二]正文
正文內容和格式如下：
土地估價技術報告
[正文標題]
第一部分 總述
[分標題]
一、估價項目名稱[同土地估價技術報告封面]
[如一個項目涉及兩個以上市縣時，應分市縣分別出具土地估價技術報告]
二、委托估價方[同“土地估價報告”文字式
三、受托估價方[說明該項估價的受托估價機構、機構地址、估價機構資質級別、資格證書獲得時間、估價資格有效期、資格證書編號、法人代表等]
四、估價目的[同“土地估價報告”文字式]
五、估價依據(jù)[同“土地估價報告”文字式]
六、估價基準日[同“土地估價報告”文字式]
七、估價日期[同“土地估價報告”文字式]
八、地價定義[同“土地估價報告”文字式]
十、需要特殊說明的事項[同“土地估價報告”文字式]
十一、土地估價師簽字[同“土地估價報告”文字式]
十二、土地估價機構[同“土地估價報告”文字式]
估價機構負責人簽字： （機構公章）
××××年××月××日
第二部分 估價對象描述及地價影響因素分析
一、估價對象描述
1、土地登記狀況[同“土地估價報告”文字式]
2、土地權利狀況[同“土地估價報告”文字式]
3、土地利用狀況[同“土地估價報告”文字式]
[上述內容中，土地登記和權利狀況以土地登記、土地使用證和土地使用權出讓合同中的有關內容為準，土地利用狀況以建筑物、地上附著物等產(chǎn)權登記內容和實際勘察與調查的內容為準]
[土地權利狀況中他項權利限制以及土地利用限制等對地價造成影響的，應說明影響趨勢及影響程度]
二、地價影響因素分析[說明影響估價對象地價水平的因素]
1、一般因素[同“土地估價報告”文字式]
2、區(qū)域因素[同“土地估價報告”文字式]
3、個別因素[同“土地估價報告”文字式]
[上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側重于對有關影響因素的陳述，這里則側重于對地價影響因素進行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關性小或無關的因素僅為參照。因土地的特殊用途或他原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進一步分析]
[在對地價影響因素分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及影響趨勢并與土地估價過程中有關方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內容等相對應，要求對地價影響因素的分析要與估價結果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當，不能前后矛盾]
[地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內涵準確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述]
第三部分 土地估價
[分標題]
一、估價原則[同“土地估價報告”文字式]
二、估價方法和估價過程[要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程]
[應根據(jù)估價對象特點及項目的實際情況，依據(jù)《規(guī)程》選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法等）。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)同時，各種估價方法的應用過程還應分別滿足《規(guī)程》的相應要求]
[在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內、基準地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準地價系數(shù)修正法，參照基準地價的未級地進行評估]
（一）市場比較法
[應用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇相似比較實例，進行因素比較修正后，確定待估土地的價格要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供需圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇因素條件的比較及因素修正在有以下具體要求：
1、比較實例選擇。要求比較實例至少有三個，選擇的實例與估價對象應屬于同一供需圈、用途相同或相近、交易時間與估價基準日相差不超過3年、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域，所選袖珍應是實際交易實例，并具體說明實例的位置，用途、面積、土地等級、土地利用情況、土地開發(fā)程度、交易時間、土地使用年限、交易方式、交易情況和交易價格等。
2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素，包括交易時間、交易情況、交易方式、基礎設施狀況、離市中心距離、交通條件、環(huán)境條件、集聚狀況、容積率、宗地面積。不同用途的因素選擇應有所不同，具體因素選擇可參照《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》。以上因素要與報告第二部分所分析的地價影響因素相一致，不得漏掉重要因素，必要時應說明進行因素選擇的依據(jù)。
3、因素條件說明。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表如下：
表一 比較因素條件說明表
估價對象與比較案例
比較因素 | 估價 對象 | 實例一 | 實例二 | 實例三 | 實例四 | …… | |
交易時間 | |||||||
交易情況 | |||||||
交易方式 | |||||||
土地使用年限 | |||||||
土地用途 | |||||||
區(qū) 域 因 素 | 基礎設施狀況 | ||||||
離市中心距離/公里 | 2 | 1．5 | 2．5 | 4 | 3 | ||
交通條件 | |||||||
環(huán)境條件 | |||||||
…… | |||||||
個 別 因 素 | 容積率 | ||||||
宗地面積/平方米 | |||||||
宗地形狀 | |||||||
規(guī)劃條件 | |||||||
…… | |||||||
上表中所列因素應根據(jù)不同用途，并結合實際調查情況和估價對象的特點確定，因素描述的應是比較因素的具體條件和具體內容，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定要使用量化指標，如距離市中心距離應注明具體距離為多少；無法量化的指標，也必須具體描述，如基礎設施狀況用生地（或達到開工建設條件）、宗地紅線外三通一平、五通一平、七通一平來描述。
估價對象和比較實例的名項條件說明客觀、具體，其中估價對象的因素條件說明要與第二部分影響地價的因素分析相一致，不能前后矛盾。
4、編制比較因素條件指數(shù)表
為在因素指標量化的基礎上進行比較因素修正，必須將因素指標差異折算為反映價格差異的因素條件指數(shù)，并編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應以估價對象的各因素條件為基礎，相應指數(shù)為100，將比較實例相應因素條件與估價對象相比較，確定出相應的指數(shù)，并說明確定的依據(jù)在說明確定依據(jù)時，應以地產(chǎn)市場情況如市場交易實例、基準地價及修正體系、地產(chǎn)市場水平、市場變化趨勢等）和估價對象特點為基礎，根據(jù)估價人員的合理分析或依據(jù)有關法律、法規(guī)等確定條件指數(shù)，有法律、法規(guī)等規(guī)定的，應說明批準機關、批準內容、文號及批準時間等。列表表示如下：
表二 比較因素條件指數(shù)表
估價對象與比較案例
比較因素 | 估價 對象 | 實例一 | 實例二 | 實例三 | 實例四 | …… | |
交易時間 | |||||||
交易情況 | |||||||
交易方式 | |||||||
土地使用年限 | |||||||
土地用途 | |||||||
區(qū) 域 因 素 | 基礎設施狀況 | ||||||
離市中心距離/公里 | 100 | 102 | 98 | 92 | 96 | ||
交通條件 | |||||||
環(huán)境條件 | |||||||
…… | |||||||
個 別 因 素 | 容積率 | ||||||
宗地面積/平方米 | |||||||
宗地形狀 | 100 | 100 | 98 | 96 | 96 | ||
規(guī)劃條件 | |||||||
…… | |||||||
5、因素修正
在各因素條件指數(shù)表的基礎上，進行比較實例估價期日修正，交易情況、因素修正及年期修正，即將估價對象的因素條件指數(shù)與比較實例的因素條件進行比較，得到各因素修正系數(shù)，列表表示如下：
表三 比較因素修正系數(shù)表
估價對象與比較案例
比較因素 | 實例一 | 實例二 | 實例三 | 實例四 | …… | |
交易時間 | ||||||
交易情況 | ||||||
交易方式 | ||||||
土地使用年限 | ||||||
土地用途 | ||||||
區(qū) 域 因 素 | 基礎設施狀況 | |||||
離市中心距離/公里 | 100/102 | 100/98 | 100/92 | 100/96 | ||
交通條件 | ||||||
環(huán)境條件 | ||||||
…… | ||||||
個 別 因 素 | 容積率 | |||||
宗地面積/平方米 | ||||||
宗地形狀 | 100/100 | 100/98 | 100/96 | 100/96 | ||
規(guī)劃條件 | ||||||
…… | ||||||
比準價格/元/平方米 | ||||||
估價對象評估價格/元/平方米 | ||||||
[注：表中所列比較因素、因素說明及修正系數(shù)僅表示修正方向，具體內容及修正幅度需依照《規(guī)程》和相應分析確定]
6、實例修正后的地價計算
經(jīng)過比較分析，采用各因素修正系數(shù)連乘法，求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的比較價格，再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法，最后確定估價對象的價格]
（二）收益還原法
[應用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進行，技術報告中應對以下內容予以明確說明：
1、具體說明實際總收益和客觀總收益及估價進采用的收益額和相應的條件，采用市場比較法、剩余法等求算收益時，應根據(jù)各自方法的有關要求列出計算步聚和計算過程。
2、總費用中涉及到的項目和各項標準，要具體說明基確定的依據(jù)確定方法和各項參數(shù)的選取標準，依據(jù)涉及有關法律、法規(guī)的，要說明批準機關、批準時間、文號及內容等。
3、說明土地純收益的測算依據(jù)和方法涉及房地產(chǎn)和房屋純收益的，應具體說明有關參數(shù)的選取及計算過程。
4、明確說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法依據(jù)和具體標準。
5、說明土地使用年限、收益還原法公式選取和收益價格確定]
（三）剩余法
[應用此方法估價，依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序和方法進行。技術報告中應對以下內容予以明確說明：
1、通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應包括確定土地的用途。建筑容積率、綠化覆蓋率、建筑布局、層數(shù)、建筑結構、建筑高度等項內容。
2、明確估價對象開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。
在估算不動產(chǎn)總價時，應選擇至少三個市場案例，可采用市場比較法的有關程序和要求進行確定。
3、對計算中所采用的建筑費、專業(yè)費用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利息、稅費、手續(xù)費和開發(fā)商利潤等要說明其選擇依據(jù)和標準。
4、說明計算公式、計算過程和結果]
（四）成本逼近法
[應用些種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定程序和方法進行，并需明確以下有關內容：
1、要詳細說明土地取得費的各組成項目及費用標準，并說明其確定的依據(jù)。有文件依據(jù)的，應首先符合國家性法律、法規(guī)等，不合理收費不應作為依據(jù)。同時要說明所依據(jù)文件的名稱、批準機關、批準時間及文件中有關費用標準；沒有文件從這以后的，如屬當?shù)匾话阋?guī)定，要有當?shù)赝恋毓芾聿块T或有關政府部門證明，涉及到當?shù)赜型瑓^(qū)域的費用標準要在對估價對象所在區(qū)域進行充分調查實際情況的基礎上（如調查征地實例），分析后確定客觀取得費用，并說明原因。
2、明確估價對象的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應的開發(fā)費用標準并說明依據(jù)。有文件依據(jù)的，說明文件的批準機關、批準時間及內容等，沒有文件依據(jù)的，應通過地產(chǎn)市場中開發(fā)費用的調查，確定的開發(fā)費用能反映當?shù)氐钠骄_發(fā)水平。
3、貸款利息、投資回報率、土地還原利率的確定，要在技術報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結果。
4、說明成本價格基礎上的土地增值標準的確定方法和依據(jù)。
5、根據(jù)估價對象的區(qū)域因素，個別因素條件進行區(qū)位修正，因素說明應與第二部分的地價影響因素相一致，具體格式可參照基準地價系數(shù)修正法中的修正體系。
6、說明土地價格的確定方法和結果]
（五）基準地價系數(shù)修正法
[應用此方法進行估價，應按《規(guī)程》規(guī)定的程序和方法進行。在技術報告中應對如下事項予以明確說明：
1、具體說明采用的基準地價的公布（或制定）時間、批準文件、批準機關、基準地價內涵及其利用基地計算宗地價格的公式等。
基準地價內涵是指在一定基準日、設定的土地開發(fā)程度、設定的土地用途、法定最高年限的區(qū)域平均土地使用權價格。
2、說明宗地位置、用途及估價對象所在級別或區(qū)域的基準地價和對應的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。
3、說明估價對象的各項因素具體條件，應按因素修正系數(shù)表的內容具體列出。具體形式可參見市場比較法中因素條件明說表。
4、確定估價對象各因素修正系數(shù)和綜合修正系數(shù)。
5、說明年期、期日及其他影響地價因素間的差別和相應的修正系數(shù)。
6、對基準地價修正得到宗地地價。當估價對象設定的土地開發(fā)程度與基準地價設定的土地開發(fā)程度不相一致時，應進行土地開發(fā)程度修正]
三、地價的確定
1、地價確定的方法[要求說明對不同估價方法結果進行增值或減值調整的原因。對采用眾數(shù)、平均值或以其中某一價格等為最終宗地地價的，要解釋其方法選擇的依據(jù)]
[如評估方法選擇采用基準地價系數(shù)修正法，最終估價結果必須考慮基準地價系數(shù)修正法的評估結果]
2、估價結果[應注明地價種類、總地價單位面積地價、地價單位，總地區(qū)一體化價并用大寫表示。如用外幣表示地價，應注明估價基準日外幣與人民幣的比價]
第四部分 附件
[分標題]
[同“土地估價報告”文字式]
“土地估價報告（表格式）”的基本內容
[一]封面
封面內容和格式如下：
土地估價報告
[封面標題]
項目名稱：[同“土地估價報告”文字式]
土地估價報告編號：[同“土地估價報告”文字式]
受托估價單位：[同“土地估價報告”文字式]
提交估價報告日期[同“土地估價報告”文字式]
[二]正文
正文內容和格式如下：
土地估價報告
[正文報告]
第一部分 概述
[分標題]
1 估價項目名稱
2 委托估價方
聯(lián)系地址
聯(lián)系電話
法人代表
聯(lián)系人
3 受托估價方
聯(lián)系地址
聯(lián)系電話
法人代表
聯(lián)系人
4 估價基準日××××年××月××日
5 估價日期××××年××月××日至××××年××月××日
6估價目的
7 地價定義
7.1 實際土地開發(fā)程度
7.2 設定土地工發(fā)程度
7.3 實際用途
7.4 設定用途
7.5 土地使用年限
7.6 土地價格內涵[指土地使用權價格、他項權利價格等]
8 土地估價結果
估價對象總面積
單位面積地價 元/平方米
樓面地價 元/建筑平方米
總地價
大寫
[當宗地數(shù)多于一宗時，土地估價結果可以用表格列出，表格格式參照[1997]國土[籍]字第69號]
9 土地估價師簽字
估價師姓名 估價師證書號 簽字
10 土地估價機構
估價機構負責人簽字: (機構公章)
××××年××月××日
第二部分 估價對象界定
[分標題]
一、估價對象描述
1 土地登記狀況
1.1土地位置
1.2土地來源及其變革
1.3土地權屬性質及其權屬變更狀況
1.4地籍圖號 1.5宗地號
1.6土地用途 1.7土地面積 平方米
1.8四至
1.9土地級別
2 土地權利狀況
2.1土地所有者
2.2土地使用者
2.3國有土地使用證編號
2.4共有土地使用者
共有使用權分攤面積
2.5他項權利類型人
他項權利權利人 他項權利義務人
其他
2.6土地使用權取得方式
土地取得時間 批準機關
土地批準使用年限 已使用年限 剩余年限
3 土地基礎設施狀況
宗地外基礎設施條件
宗地內平整狀況
4 土地利用狀況
4.1建筑物
建筑物名稱 建筑物用途
建筑物耐用年限 已使用年限
建筑層數(shù) 建筑結構
建筑面積 建筑容積率
4.2建筑物細部說明
基礎 地板 墻
天花板 屋面
室內裝修狀況
4.3主要設備和安裝狀況
4.4其他構筑物和附著物狀況
4.5規(guī)劃利用說明
規(guī)劃批準文件
規(guī)劃批準文件
規(guī)劃建筑物用途 建筑面積 限高
層數(shù) 容積率 綠化率
4.6土地利用的特殊說明
二、影響地價的因素說明
1 一般因素
1.1城市資源狀況
城市地理位置
城市人口 城市面積
城市自然條件(氣候、水文、地質等)
城市勞動力結構分布
城市土地利用狀況
1.2房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場
土地使用制度與土地管理政策
住房制度與房地產(chǎn)管理政策
土地市場交易情況
房屋市場交易情況
1.3產(chǎn)業(yè)政策
產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策
稅收政策
1.4城市規(guī)劃與發(fā)展目標
城市性質
城市發(fā)展目標
1.5城市經(jīng)濟發(fā)展狀況
城市經(jīng)濟結構布局
國民經(jīng)濟生產(chǎn)總產(chǎn)值
經(jīng)濟增長趨勢
1.6社會儲蓄與投資
社會儲蓄水平
銀行利率 投資利潤率
社會投資方向與實施情況
2 區(qū)域因素
2.1區(qū)域概況
區(qū)域位置
區(qū)域人口 區(qū)域面積
區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展狀況
區(qū)域商服中心等級及影響
醫(yī)院、衛(wèi)生設施狀況
文化、體育設施條件
其他公用設施
2.2交通條件
公共交通 對外交通
2.3環(huán)境條件
2.4基礎設施條件
周圍道路類型、等級
供水狀況
供電狀況
供氣狀況
供暖狀況
電訊狀況
排水狀況
2.5產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模
2.6規(guī)劃限制
2.7其他條件
3 個別因素
3.1宗地位置
土地使用者
3.2土地實際用途 估價設定用途
3.3宗地形狀 臨街狀況
容積率 土地面積
3.4場地平整狀況 地基承載力
地形條件 地質條件
3.5四至
3.6基礎設施條件
3.7規(guī)劃利用狀況
第三部分 土地估價結果及其使用
[分標題]
一、估價依據(jù)
1.
2.
3.
二、估價原則
1.
2.
3.
[具體估價原則的內容參見《規(guī)程》和估價報告規(guī)范格式文字式。]
三、土地估價
1.估價基本事項
1.1土地級別 基準地價
1.2土地開發(fā)程度 土地開發(fā)費用
2.估價方法
2.1估價方法
2.2估價方法選擇依據(jù)
3.估價結果
估價對象總面積
單位面積價 元/平方米
樓面地價 元/建筑平方米
總地價
大寫
四、估價結果和估價報告的使用
1.估價的前提條件
假設條件
2.估價結果和估價報告的使用
2.1估價報告和估價結果的主要法律依據(jù)
2.2估價報告和估價結果的使用方向
2.3估價報告和估價結果的限制條件
2.4估價報告和估價結果的有效期限
3.其他需要特殊說明的事項
第四部分 附件
[分標題]
[同“土地估價報告”文字式]
“土地估價報告”與“土地估價技術報告”的制作與文字要求
一、紙張
應采用幅面為209×295毫米規(guī)格的紙張（相應于A4紙張規(guī)格）。
二、字體與型號
（一）封面
1、“土地估價報告”、“土地估價技術報告”字體應為二號標宋。
2、其他內容應為三號楷體。
3、“土地估價報告”和“土地估價技術報告”應居中排列，其他內容左端對齊后居中排列。
（二）正文
1、“土地估價報告”、“土地估價技術報告”及各部分標題字體應為三號標宋。
2、其他內容字體應為四號仿宋。
3、正文內容兩端對齊后居中排列。
三、土地估價報告的制作與出具
1、“土地估價報告”供估價機構提交給委托方使用，“土地估價技術報告”供估價機構提交土地管理部門進行審查用，“土地估價報告”可以采用文字式或表格式，“土地估價技術報告”只能采用文字式；
2、每個估價項目只能有一個“土地估價報告”，但可以有多個“土地估價技術報告”。當估價項目涉及多個市縣時，應以各市或縣為單位出具“土地估價技術報告”；
3、委托估價主在向土地法行政主管部門申請對地價進行審核時，可提交“土地估價報告”，但必須提交“土地估價技術報告”；報請國土資源部或省級土地行政主管部門進行地價確認時，則必須同時提交“土地估價報告”和“土地估價技術報告”。土地估價機構對估價過程中采用的有關技術依據(jù)（如征地協(xié)議、征地標準文件、開發(fā)費用、基準地價成果、土地市場交易資料等）應單獨整理成冊，供土地估價結果的確認機構備查；
四、文字要求
1、“土地估價報告”和“土地估價技術報告”中對估價對象的描述和分析應客觀、公正，不得帶有任何恭維、誘導性或與估價過程無關的言論；
2、“土地估價報告”和“土地估價技術報告”應以中文撰寫打印，并分別以中文格式提交委托方和土地管理部門審查用。如需以外文出具“土地估價報告”的，其內容應與中文報告一致，并在報告中注明以中文格式為準。
